Lieber früh als zu spät anklopfen

Marcel Hurschler, Stadtrat Ressort Raum, Umwelt und Energie, erklärt, worauf es beim Bauen im Städtli ankommt.

Foto Gregor Lötscher

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Bauverfahren sind komplex, müssen aber nicht mühsam sein. Deshalb rät Stadtrat Marcel Hurschler Bauwilligen, sich möglichst früh bei der Stadt zu melden. Und er bringt Licht ins Dunkel der Verfahren.

Diese Zeitung beleuchtete in der Ausgabe vom 17. April vier Beispiele von Bauvorhaben im Städtli Sempach. Dabei haben Betroffene von einem langjährigen Hin und Her und hohen Zusatzkosten berichtet. So wurden etwa viele Auflagen beklagt und Argumente des Ortsbildschutzes hinterfragt.

Gemäss Marcel Hurschler, der für das Ressort Raum, Umwelt und Energie (RUE) zuständig verantwortlich zeichnet, ist das gesamte Städtli Sempach als Flächendenkmal im Verzeichnis schützenswerter Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgeführt. Zahlreiche Städtligebäude sind zusätzlich als erhaltenswert oder als schützenswert inventarisiert. Die Stadt sorgt mit mehreren Instrumenten dafür, dass besonders sorgfältig gebaut wird, sich Objekte in die Umgebung eingliedern sowie die Substanz der Gebäude erhalten bleibt. Zu nennen sind hier neben dem Bau- und Zonenreglement (BZR) und dem Zonenplan zusätzlich die Richtlinien «qualitätssichernde und begleitete Verfahren» sowie der Stätdtlirichtplan.

Qualitätssicherndes Verfahren

Neubauprojekte und Umbauten benötigen zwingend im ganzen Städtligebiet ein qualitätssicherndes Verfahren. «Entsprechend braucht es für die in der Zonenplanung als Städtlizone ausgeschiedene Objekte einen gemeinsam mit dem Bauamt Sempach, der Ortsbildkommission und der Denkmalpflege abgestimmten Prozess, bevor ein Baugesuch zur Prüfung eingereicht werden kann», hält Marcel Hurschler fest.

Fingerzeig auf Kanton

Er erläutert weiter den generellen Prozess bei Baugesuchen: «Kommen beim Sempacher Bauamt Projekte auf den Tisch, prüft dieses als erstes die Vollständigkeit der Unterlagen.» Wenn alles da ist, kommt es zur öffentlichen Auflage, in welchem Berechtigte ihre Einsprache eingeben können. Die Verwaltung und die Ortsbildkommission prüfen das Bauprojekt. Zudem werden auch kantonale Ämter zur Prüfung diverser Vorgaben involviert.

Marcel Hurschler hält fest, dass er in den letzten sechs Monaten bei allen in die Kompetenz des Stadtrats gefallenen Bauprojekten aufgezeigt habe, welche Faktoren den Bewilligungsprozess beeinflusst hätten. «In allen Fällen waren weder das Bauamt noch die Ortsbildkommission Ursache des langen Prozesses.» Entweder seien Interventionen des Kantons Auslöser gewesen, oder die Bauherren hätten notwendige Unterlagen erst mit teils grosser Verspätung eingereicht, unterstreicht Stadtrat Marcel Hurschler.

Mühe mit Bauvorgaben

«Zahlreiche Bauwillige und Architekten tun sich noch sehr schwer mit den heutigen schweizweit vereinheitlichten Bauvorgaben, die bei der letzten Ortsplanungsrevision auch hier eingeführt worden sind. Entsprechend müssen oft Pläne noch überarbeitet werden». Ursache dieser Problematik dürfte aus Sicht von Marcel Hurschler zusätzlich sein, dass viele Bauherren auf ihrem Grundstück eine maximale Ausnutzung anstreben wollen. «Sowohl die Ortsbildkommission als auch das Bauamt stehen diesbezüglich oft zu Unrecht in der Kritik.»

Vorprojekt von Vorteil

Wenn – wie beispielsweise bei der im Artikel in der Ausgabe vom Donnerstag, 17. April, erwähnten umfassenden Sanierung der Gebäude an der Stadtstrasse 38 und 42 mit dem «Una Storia» – bereits ein Vorprojekt durchgeführt worden sei, dann werde der Baubewilligungsprozess vereinfacht, da dann mit der Zustimmung der Ortsbildkommission und der Denkmalpflege gerechnet werden könne, macht Marcel Hurschler deutlich. «Bei den im Artikel angesprochenen Themen handelt es sich aber um Planänderungen gegenüber dem ursprünglich bewilligten Projekt, womit für diese Anpassungen der identische Bewilligungsprozess nochmals durchlaufen werden muss.»

Detaillierter Städtlirichtplan

Auf den Städtlirichtplan angesprochen, erläutert Marcel Hurschler weiter, dass darin sehr detailliert geregelt sei, was innerhalb des geschützten Ortsbilds verändert werden könne. So ist darin etwa festgehalten, wie die Dachlandschaft gestaltet werden darf oder wie Fenster- und Türöffnungen auszusehen haben. «Damit wird sichergestellt, dass Umbauten mit Rücksicht auf ihren Standort und ihre Umgebung überprüft und beurteilt werden.» Der Städtlirichtplan wurde letztmals im 2012 aktualisiert und wird laut Marcel Hurschler demnächst wieder neu überprüft werden.

Alles muss stimmen

Kritik, dass das Bauen im Städtli mühsam und zeitraubend sei, lässt Marcel Hurschler so nicht gelten. «Sind Unterlagen unvollständig oder fehlerhaft, kann das Bauamt gar nichts anderes machen, als das Ganze wieder an den Gesuchsteller zur Überarbeitung zurückzusenden», stellt er klar. «Ein Bauprojekt ist erst dann bewilligungsfähig, wenn alles vorhanden ist und mit allen Vorgaben übereinstimmt. Wir haben in Sempach einen hohen Anteil an Gebieten, die im ISOS sind, so nebst dem Städtli beispielsweise auch der Weiler Kirchbühl oder das Umfeld des Meierhofs. Deshalb sind die strengen Auflagen auch gerechtfertigt», sagt Marcel Hurschler.

Kommunale Hoheit 

Bezugnehmend auf die alte Städtlikäserei, bei der alt Stadtpräsident Franz Schwegler kürzlich, nach einem vierjährigen Prozess, die Baubewilligung für den Umbau des oberen Stocks mit zwei Wohnungen und einem Balkon erhalten hat, sagt Marcel Hurschler noch etwas Interessantes: «Der Stadtrat und die Ortsbildkommission haben das im Mai 2023 eingereichte Bauprojekt immer unterstützt und auch mehrmals bei der Denkmalpflege interveniert.» Erst im Oktober 2024 habe die Denkmalpflege einen Antrag auf Nichtbewilligung gestellt. Gleichwohl habe der Stadtrat das Baugesuch letztlich bewilligt, wie es auch die Ortsbildkommission empfohlen habe. Daraus liest sich ab, dass sich letztlich eine kommunale Baubehörde, bei klarer Begründung der eigenen Fachkommission, punktuell über kantonale Einwände hinwegsetzen könne, erläutert Marcel Hurschler.

Fachleute entscheiden

Abschliessend rät Stadtrat Marcel Hurschler allen Bauwilligen, sich möglichst frühzeitig mit dem Bauamt und den weiteren involvierten Stellen an einen Tisch zu setzen, um eine bewilligungsfähige Lösung zu erarbeiten. «Dann ist Bauen nicht mühsam – auch im Städtli nicht.»

Hilfreich seien immer auch begleitete oder qualitätssichernde Verfahren, die in Bereichen, wo ein besonders hohes öffentliches Interesse an der weiteren Entwicklung besteht, angewandt werden. Der Stadtrat ist berechtigt, dafür neutrale Fachleute beizuziehen oder die Mitglieder der Ortsbildkommission einzusetzen. Bei qualitätssichernden Verfahren wird ein Projektwettbewerb durchgeführt, an dessen Ende eine Jury den Sieger kürt. So geschehen beim ersten Neubau auf dem Stadtweiherareal (siehe Kasten). «Für solch wichtige Entscheide braucht es ein Fachgremium», unterstreicht Marcel Hurschler.